Einkommensteuer halbieren mit einer Neubauimmobilie?

Wie Einkommen, Steuerklasse und Abschreibung Ihr Anlagepotenzial beeinflussen

• Sie kaufen eine Wohnung und vermieten sie. Die Miete zählt für das Finanzamt als Einnahme.
• Dem stehen Ausgaben gegenüber, die Sie steuerlich absetzen können, vor allem die Zinsen für Ihren Kredit und die sogenannte Abschreibung.
• Sind diese Ausgaben höher als die Miete, entsteht steuerlich ein Verlust. Diesen Verlust verrechnet das Finanzamt mit Ihrem übrigen Einkommen, zum Beispiel Ihrem Gehalt. Sie zahlen also auf weniger Einkommen Steuern.

Was ist die Abschreibung?

Ein Gebäude nutzt sich mit der Zeit ab. Deshalb dürfen Sie seine Kosten über viele Jahre verteilt von der Steuer absetzen. Das nennt sich Abschreibung, kurz AfA. Sie gilt nur für das Gebäude, nicht für das Grundstück. Bei energieeffizienten Neubauten im Standard KfW 40 mit QNG-Siegel ist die Abschreibung derzeit besonders hoch, weil sich zwei Regelungen kombinieren lassen:

• Degressive AfA: Jedes Jahr 5 Prozent vom noch nicht abgeschriebenen Gebäudewert. Der Betrag ist am Anfang am höchsten und wird dann jedes Jahr etwas kleiner.
• Sonder-AfA: In den ersten vier Jahren zusätzlich bis zu 5 Prozent pro Jahr. Sie wird allerdings nur bis zu einer Obergrenze von 4.000 Euro pro Quadratmeter berechnet.
  

Zusammen sind so im ersten Jahr bis zu 10 Prozent Abschreibung möglich.* Danach sinkt der Wert etwas, und nach vier Jahren fällt die Sonder-AfA weg.

Wie viel können Sie sparen?

Das hängt vor allem von Ihrem Einkommen ab: Je höher Ihr Steuersatz, desto mehr bringt jeder Euro Verlust. Entscheidend ist dabei Ihr zu versteuerndes Einkommen. Das finden Sie in Ihrem Steuerbescheid, und es ist meist niedriger als Ihr Bruttogehalt.

Ein Beispiel: Angenommen, durch die Wohnung entsteht ein steuerlicher Verlust von 20.000 Euro im Jahr. Dann sparen Sie ungefähr:

• rund 6.300 Euro bei 50.000 Euro zu versteuerndem Einkommen (Einzelperson)
• rund 8.400 Euro bei 100.000 Euro zu versteuerndem Einkommen (Einzelperson)
• rund 6.700 Euro bei 100.000 Euro gemeinsamem zu versteuerndem Einkommen (Ehepaar)

Und die Steuerklasse? Die spielt dabei keine Rolle. Sie bestimmt nur, wie viel Lohnsteuer jeden Monat einbehalten wird, nicht, wie viel Steuer Sie am Ende des Jahres zahlen.

Rechenbeispiel: Steuer halbiert

Wir haben eine Beispielwohnung durchgerechnet: 85 Quadratmeter, rund 475.000 Euro Kaufpreis, komplett finanziert, 17,50 Euro Miete pro Quadratmeter. In einem vollen Jahr ergibt sich:

Mieteinnahmen: rund 17.850 Euro
-Kreditzinsen: rund 21.700 Euro
-Abschreibung: rund 38.600 Euro
= steuerlicher Verlust: 42.500 Euro

Bei einem zu versteuernden Einkommen von rund 111.500 Euro halbiert sich dadurch die Einkommensteuer: von rund 35.700 auf rund 17.850 Euro.**

Individuelle Berechnung

Wie sieht die Rechnung für Sie persönlilch aus?

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Wichtig für Ihre Kalkulation: Jede Wohnung kostet Geld

Eine Steuerersparnis ist kein Gewinn. In unserem Beispiel deckt die Miete die Kreditrate nicht: Sie zahlen vor Steuern rund 930 Euro im Monat selbst dazu. Ein Teil davon ist Tilgung, damit bauen Sie also Vermögen auf.

In den ersten Jahren kann die Steuerersparnis diesen Betrag rechnerisch ausgleichen. Sie kommt aber nicht automatisch jeden Monat bei Ihnen an, sondern mit dem Steuerbescheid oder über angepasste Vorauszahlungen. Und sie wird kleiner, sobald die Abschreibung sinkt. Planen Sie außerdem Kosten wie Verwaltung, Instandhaltung und Rücklagen ein, und denken Sie an die Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung. Genau das schauen wir uns im Beratungsgespräch gerne gemeinsam mit Ihnen an.

Die wichtigsten Voraussetzungen

• Das Gebäude erfüllt den Standard KfW 40 mit QNG-Siegel.
• Der Bauantrag wurde zwischen 1. Januar 2023 und 30. September 2029 gestellt; der Kaufvertrag wird zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029 geschlossen.
• Die Kosten der Wohnung liegen bei höchstens 5.200 Euro pro Quadratmeter. Sonst entfällt die Sonder-AfA ganz.
• Sie vermieten die Wohnung mindestens zehn Jahre lang (im Kaufjahr und den neun Jahren danach). Wer selbst einzieht, kann die Vorteile nicht nutzen.

* Bis zu 10 Prozent im Anschaffungsjahr, wenn für das ganze Jahr abgeschrieben wird und beide Abschreibungen auf demselben Betrag beruhen. Durch die Obergrenze der Sonder-AfA kann der Wert auch darunter liegen.

** Pflugfelder-Modellrechnung vom 1. Oktober 2026, Einzelperson, Steuertarif 2026, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer, Werte gerundet. Annahmen: 4,6 % Zins, 1,5 % Tilgung, Kaufnebenkosten aus Eigenkapital, 85 % Gebäudeanteil, alle Fördervoraussetzungen erfüllt. Ohne Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall und Stellplätze.

Stand: 1. Oktober 2026. Allgemeine Information, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Rechtsgrundlagen: §§ 7, 7b und 32a EStG. Ob die Abschreibung anerkannt wird, entscheidet das Finanzamt im Einzelfall. Wird die Wohnung zum Beispiel vorzeitig verkauft oder selbst genutzt, kann die Sonder-AfA zurückgefordert werden.